Moro de aluguel e o proprietário vendeu o imóvel, posso ser despejado?

A resposta é, como muitas vezes no mundo nada exato do direito: depende…

Ora, quem compra um imóvel deve ter o direito de gozar da maneira que lhe convier, correto? Nem sempre!

A lei do inquilinato prevê poucas ocasiões em que o inquilino poderá ser despejado, uma delas é pela alienação (jur: transferência para outra pessoa de um bem ou direito “a. De uma propriedade”) do imóvel. Logo, por alienação, entende-se: venda, doação, permutas.

Há uma maneira de se resguardar, que é a previsão do artigo 8 da Lei 8245/91:

“Art. 8º Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.”

Com os instrumentos previstos neste dispositivo, o inquilino se assegura de um possível despejo. Vejamos:

• Contrato de locação por prazo determinado, ou seja, aquele contrato escrito com prazo mínimo de 30 meses. Logo, se você fez um contrato verbal ou ainda fez um escrito por menos de 30 meses, você não se encaixa;
• Cláusula de vigência, é a cláusula que consigna que o contrato de locação será respeitado inclusive havendo alienação do imóvel. Importante essa cláusula, pois ainda que você não averbe o contrato, você poderá pedir perdas e danos ao locador. Sem ao menos constar essa cláusula, sem indenização você ficará.
• Averbação do contrato de locação junto a matrícula do imóvel, com isso você da publicidade ao seu contrato perante terceiros. Garantindo assim eficácia e segurança jurídica. Ou seja, qualquer um que vá comprar o imóvel saberá que tem ocupantes e com isso terá que respeitar a sua locação até o final do contrato (cláusula de vigência).

As averbações podem ser requeridas por meio de um requerimento, disposto no cartório de registro de imóveis, pelo próprio interessado no registro. As futuras certidões expedidas da matrícula do imóvel constarão de forma atualizada à margem as averbações registradas.

Na prática, muito se vê inquilinos sendo despejados após a alienação devido à falta de averbação, sejamos sinceros, averbar é algo extremamente caro. Eu, Daniel, não acho que essa averbação seja a única maneira de se proteger contra o novo adquirente. A averbação não tem objetivo de dar publicidade? Logo, porque não realiza-la de outra maneira?

Portanto, se você não possuir um contrato por escrito pelo prazo mínimo de 30 meses constando cláusula de vigência em alienação, suas chances de ser despejados são altas. Desta maneira, o novo proprietário terá o prazo de até 90 dias para notificar que deseja a devolução do imóvel, garantindo a lei mais 90 dias para a efetiva desocupação. Em linhas gerais, pode ser que haja 6 meses para que você arrume um imóvel novo.